[생활법률] 4월 기다리는 여의도…“토지거래허가구역 풀리려나”


여의도 부동산은 4월을 고대하고 있다. 이 같은 시장 상황은 고금리로 인한 매수심리 위축, 정부의 규제완화 드라이브에 따른 매도자들의 집값 회복 기대감과 함께, 4월 말인 토지거래허가제 만료 시점이 다가온다는 점 등이다.

서울시는 지난 2021년 4월 주요 재건축 단지가 있는 여의도를 비롯해 압구정·목동 아파트지구와 성수 전략정비구역 등 4곳을 토지거래허가구역으로 지정해 관리해왔다. 작년 4월 26일 지정 기한이 만료될 예정이었지만 재지정 결정에 따라 올해 4월 26일까지로 1년 더 연장됐다. 정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 각종 규제완화책을 쏟아내면서 거래 위축의 원인으로 꼽히는 토지거래허가구역 해제 여부에도 관심이 쏠리고 있다. 토지거래허가구역으로 지정되면 해당 구역에서 기준면적이 넘는 규모의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 또 실거주만 가능해 2년간 매매나 임대가 제한된다.

토지거래허가에 있어 구역 내의 토지가 관할 관청의 허가 없이 당사자들 사정상 전전매매되는 경우가 있다. 그 당사자들 사이에 최초의 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있는 때 종종 문제가 발생한다. 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐이다. 

그러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니다. 따라서 최종 매수인은 최초 매도인에 대하여 직접 그 토지에 관한 토지거래허가 신청절차의 협력의무 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없다. 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하더라도 그러한 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다.