[시사칼럼 야단法석] 경매 급증 조짐…서울시 ‘통합경매지표’


서울시가 전국에서 처음으로 통합 경매 지표 개발에 착수한다. 고금리 등으로 부동산 시장 하락기가 이어지면서 임의·강제 경매 물건이 증가하고 있어서다. 시는 조사 용역을 발주하며 실거래 동향만으로는 변화가 극심한 서울 주택시장 양상을 총체적으로 분석하는 데 한계가 있는 상황임을 언급했다. 시는 이번 조사에서 경매 권리관계, 낙찰율, 낙찰건수, 낙찰가율 등 서울 전역 경매 데이터를 들여다볼 방침이다. 국토교통부가 지난 9월 깡통전세 피해를 방지하기 위해 지역별 주택의 경매 건수, 낙찰건수, 낙찰가율 제공하는 것에서 한층 더 나아간 형태다.

한편 부동산 시장 하락기와 경기 불황이 겹치며 최근 임의경매에 나오는 물건은 점차 늘고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울의 집합건물 임의경매 개시결정 등기 신청 건수는 143건에서 264건으로 전년 동기 대비 84.6% 늘어난 것으로 집계됐다. 같은 기간 서울 유효 강제경매개시결정등기 건수는 6877건으로 지난해 1월의 5551건에 비해 23.8% 증가했다.

전세권자인 A씨의 신청에 의한 경매관련 사례를 본다. 대구 북구 노원동 소재 7층 근린생활시설 및 업무시설이 전세권자 A에 의해 건물 전부에 대한 임의경매 신청이 이뤄졌다. 그러나 A씨는 건물 일부의 전세권자에 불과했다. 따라서 그에게는 건물 전부에 대한 경매청구권이 인정되지 않는다. 그러나 A씨는 전세권설정자에 대한 화의인가 확정으로 다른 담보권자들이나 일반 채권자들도 경매신청을 할 수 없는 실정이라고 반박했다. A씨는 전세권자가 우선변제를 받을 방법이 없게 되었다고 호소했다. 그러나 그런 사정이 있다고 하여 건물 전부에 대한 경매청구가 허용될 수는 없는 것이 현실이다.

전문가에 따르면 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있는 것은 사실이다. 그리고 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다. 그러나 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권과는 별도로 엄연히 경매신청권은 없다. 이 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다. 특히 그 전세권이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 분할할 수 없고 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 건물 전부를 대상으로 경매를 신청할 수는 없다는 조언이다.